第三取得者が抵当権を消滅させるには

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抵当権が設定されている不動産を取得した第三者が、抵当権を消滅させるにはどうしたらよいのでしょか?

 

AがBから3000万円を借りて、 不動産に抵当権を設定したとします。

そして、Cがこの土地をAから2500万円で購入したとします。
(Cは競売で買った訳ではありません)

Cにしてみれば、 せっかく手に入れた土地なのに 抵当権が実行されてしまっては困ります。
何とか抵当権を消滅させたいと思って当然です。

どうしたらいいのでしょうか?‥‥方法は3つ。

 

 1.被担保債権の弁済

 

被担保債権の弁済

 

3000万円の被担保債権さえなくなれば、
抵当権は自動的に消滅します。

そこで、CがAに代わって、
Bに3000万円を弁済すれば良いのです。

そうなると、Bの抵当権が消滅して、
代わりにCが3000万円を
償還請求することになります。

Aに支払う代金の2500万円を
その償還請求に充てたとしても、
500万円の債権がCに残ってしまうので、
Cにとっては、あまりいい話ではありません。

そこで、Cに債権が残らない、 抵当権消滅請求という良い方法があります。

 

 

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 2.抵当権消滅請求

 

抵当権消滅請求

 

Cが書面でBに対し、
「2500万円を払うので抵当権を放棄してほしい」
と抵当権消滅請求をします。

(ここで、いくらを提示するかはCの自由
2000万円でもOKです)

もし、Bがこれでは安すぎると思えば、
2ヶ月以内に抵当権を実行することができます。

 

もし、Bがこの抵当権消滅請求を承諾すれば、
抵当権は消滅できます。

この抵当権消滅請求が終るまで、
Cは売買契約の2500万円を
Aに払わなくてもいい事になっていますので、

結局、このケースの場合、
CはAに対して1円も払いません。
(もし、Bに対し2000万円で抵当権消滅請求をして承諾されれば、CがAに払うのは500万円)

最終的に、BにはAに対する500万円の無担保債権が残る事になります。
(もし、2000万円で抵当権消滅請求を承諾していれば、Bの無担保債権は1000万円)

 

 

 

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 3.代価弁済

 

代価弁済

 

Bにしてみれば、
Cから2000万円で抵当権消滅請求をされると、

抵当権を実行しても、
2000万円でしか売れないかも知れないし、

抵当権を実行しなくても
1000万円の無担保債権を抱える事になるので、

AとCの間で交わした
売買契約の代金をAではなく、
自分(B)に払ってくれれば
抱える無担保債権は500万円ですみます。

そこで、Aに払う代金を自分に払うよう
Cに請求します。

それにCが応じて2500万円をBに弁済されたら
代わりに抵当権を消滅させてあげます。

 

 

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 1,2,3のどれもなされなかったら?

 

抵当権が実行されたら?

先にご紹介した、1.被担保債権の弁済、2.抵当権消滅請求、3.代価弁済、の
どれもなされずに、抵当権が実行され、競売にかけられたらどうなるでしょう?

実は第三者取得者も競売人になれるのです。

ですからCが競売で競り落とせば、土地を手放さなくてもすむのです。

 

時効の20年が経ったら?

1.被担保債権の弁済、2.抵当権消滅請求、3.代価弁済、の どれもなされずに、
抵当権も実行されず、そのまま20年が過ぎたらどうなるでしょう?

抵当権は時効消滅して、Cの不動産は抵当権の付いていない不動産となります。

もし、Aの土地をCに売っていなかったらどうでしょう?
抵当権が時効消滅するとしたら、債務当事者のAには都合が良すぎますね。

ですから、時効により抵当権が消滅することはありません。

 

 

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