建築法規/建築基準法(建ぺい率・容積率・用途地域・道路斜線・北側斜線・高度地区など)


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知っておきたい建築法規


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このページでは、わかりにくい建築法規と建築基準についてわかりやすく解説します。
土地を購入する場合や家づくりを始める前に知っておきたい基礎知識です。

このページでご紹介する法規は

 

これ以外にも、いろいろな規制がありますが、
ここに紹介するものは最低限知っておくべき事だけです。

各自治体によっても違いますし、とても複雑なので、
正確なところは建築士など専門家に、しっかり詳しく調べてもらってください。

 

 

敷地と道路の関係

 

建物を建てる場合、敷地が道路と接していることが、絶対条件となります。
そして、道路との接し方にも、様々な条件があります。
状況によっては、思っているような家が建てられなかったり、
建物自体が建てられない場合があります。

土地を購入される際に、次のようなところは要チェックです。


道路check1 敷地と道路は2m以上接していなくてはならない。

敷地と道路は2m以上接していないと、
家を建てることができません。
旗竿地などは特に注意が必要です。

私の住む京都の街中には道路と接している長さが2m以下の敷地が多く、
周辺の地価と比べて、異様に安く売り出されている場合があります。

もし、そのような敷地に家を建てる場合、
隣地を買い取るか、借りるなどして、
2m以上の幅を確保しなくてはなりませんが、
隣地の人も、狭い敷地で窮屈な思いを強いられていることがほとんどで、
なかなか応じてもらえないのがほとんどです。

 

 

敷地と道路の関係 セットバックcheck2  前の道路の幅を4m以上確保しなくてはならない。

法的に道路の幅は原則4m以上と定められています。

もし、敷地の前面道路の幅が、4m未満の場合は、
その道路の中心から2メートルセットバックしなくてはなりません。

建ぺい率や容積率の計算をする場合、
セットバックした部分は敷地面積に算入できませんので、
希望する大きさの家が建てられないということにもなりかねません。

ただ、セットバックした部分の敷地の所有権が無くなる訳ではありません。

しかし、その部分には家だけではなく、
塀やフェンスなども一切建てることができません。

 

 

敷地と道路の関係 隅切りcheck3  角地は隅切りをしなくてはならない。

角地は、両方の道路の幅が6m未満で、
しかも、角度が120度未満の場合、
2mの二等辺三角形の形で、
隅切りをしなくてはなりません。
(各自治体の条例により異なる場合があります。)

この場合も、check2と同様に、
隅切りした部分の敷地の所有権が無くなる訳ではありませんが、その部分には家だけではなく、塀やフェンスなども一切建てることができません。

ただし、建ぺい率の計算をする場合、
隅切りした部分は敷地面積に参入できます。

とは言うものの、新たに開発された造成地などで、
最初から隅切りした状態で区画されている敷地は、その限りではありません。

また、通常建ぺい率が10%緩和されますが、
各自治体が定める条件により、緩和されない場合があります。

 

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建ぺい率

 

その敷地に建てられる建物の大きさは、
建ぺい率と容積率で制限されています。
建ぺい率と容積率は地域ごとに細かく設定されていて、
厳しい地域では50坪の敷地であっても延床面積25坪の小さな家しか建てられないこともあります

設計をする上で、ひじょうに重要なことなので、真っ先に確認する必要があります。

 

建ぺい率check1  建ぺい率は建物の投影面積。

建ぺい率は、敷地に対して、
建物の投影面積(建築面積と言います)が占める割合です。

建ぺい率(%)=建物の投影面積÷敷地面積

‥‥ で算出します。


建ぺい率 2階の方が大きい

check2  2 階の方が1階より大きい場合。

建ぺい率を算出する場合は、
建物の投影面積なので、
2階の方が1階より大きい場合は、
2階の面積が建築面積となります。

 

 

check3  建ぺい率に算入するモノと、算入しないモノ

建ぺい率に算入するモノと、しないモノの代表的なモノをご紹介します。

■算入するモノ

● 外部階段

二世帯住居などで、外部階段を設ける場合は、注意が必要です。

● 外壁より1m以上出た、バルコニー・屋根・庇

先端から1mを超える部分は、面積に入ります。

■ 算入しないモノ

●出窓

床から30センチ以上の高さの位置で、
壁からの出が50センチ以下の「出窓」は算入されません。

 

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容積率

 

容積率check1 容積率の算出

延べ床面積(建物の全ての階の床面積を合計したもの)を敷地面積で割ったものが、容積率になります。

容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積

●建ぺい率と違い、
   外部階段は床面積には入りません。

●バルコニーは、2m以上突き出した場合、
   2mより先の分が床面積に入ります。

 

容積率 地下室check2 地下室は容積率に算入されない

地下室は全床面積の1/3までなら、床面積から除外され、容積率の計算に算入されません。
注)建築面積にも入りません。

ただし、地下室は、地上1.0m以下でなくてはなりません。

建ぺい率や容積率が厳しく、希望する広さの家が建てられないときには、地下室は有効な手段です。

ただ、地下室はひじょうにコスト高になりますし、地下水の漏水などの危険性もはらんでいるので、注意が必要です。


容積率 ガレージcheck3 ガレージは容積率に算入されない

ビルトインガレージも全床面積の1/5までなら、床面積から除外され、容積率の計算に算入されません。

注)建築面積には算入されるので、建ぺい率をオーバーしないように注意しなくてはなりません。

 

 

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道路斜線

 

「道路斜線制限」とは道路の日当たりや通風に支障をきたさないように建築物の高さを規制したものです。敷地の前面道路から敷地に向かって、地域ごとに規定された傾斜の斜線を引き、その斜線の中に建物を収めなければなりません。

道路斜線

check1   道路から斜線を引きます

自分の敷地の反対側の道路の境界から、
住居系用途地域では、1.25の角度で、
商業系用途地域では、1.5の角度で
斜線を引いたラインが道路斜線です。

そのラインを越えて建物を建てる事はできません。

 

 

道路斜線の緩和check2   道路斜線の緩和規定

道路斜線には緩和規定が設けられており、
道路から建物を後退して建てた場合、
その分、道路斜線の基点も道路の向こう側へ
後退させることができます。

つまり、図のように
より高い建物を建てることができるようになります。

ただし、後退距離は、建物の外壁ではなく、
建物の屋根や庇など突出部で計算するので、
軒の出が大きい建物などは不利です。

 

道路斜線 敷地との高低差check3   道路の高さが基準

道路斜線は道路の高さが基準になります。

ですから、仮に、敷地が道路より高くなっている場合は、
注意してください。

右図のように道路斜線が厳しくなって、
斜線を超えてしまう可能性があります。

ちなみに次に説明する北側斜線は、敷地の高さが基準となります。

 

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北側斜線

 

北側隣地への日照を確保することを目的として、
建物の形状を規制した法律です。

通常用途地域が、1種・2種低層住居専用地域、
1 種・2種中高層住居専用地域の場合に適用されます。

北側斜線  北側斜線

 

なお、北側斜線は敷地の状況に応じて、細かく規定されています。

家を建てる際には建築士など専門家に、しっかり詳しく調べてもらってください。

 

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高度地区

 

用途地域内において市街地の環境を維持したり、土地利用の増進を図ることを目的として、建築物の高さが制限されている地域があります。

高度地区の規制は北側斜線より厳しくなっていて、北側斜線より高度地区の規制の方が優先されます。

敷地の高度地区の有無というのも、設計する上で重要な事項となります。

 

高度地区 第1種高度地区 第2種高度地区 第3種

 

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用途地域

 

各地域ごとに、どんな用途でどのくらいの大きさの家が建てられるのかということを規定されていて、それを用途地域と呼びます。
用途地域は土地を用途別に12種に分けられていて、それぞれの地域に建てられる建物の用途や構造、規模などを定めています。
主に、住居系、商業系、工業系に分かれています。
住宅は工業専用地域以外の全ての地域に建築することができます。

用途地域の概要を下の一覧表で紹介します。

◆用途地域一覧表

  用途地域 趣旨 容積率
(%)
建ぺい率
(%)


第一種
低層住居専用地域
低層住宅の専用地域 50,60,80,100,
150,200
30,40,
50,60
第二種
低層住居専用地域
小規模な店舗の立地を認める
低層住宅の専用地域
第一種
中高層住居専用地域
中高層住宅の専用地域 100,150,200,300
第二種
中高層住居専用地域
必要な利便施設の立地を認める
中高層住宅の専用地域
第一種住居地域 大規模な店舗、事務所の立地を制限する
住宅地のための地域
200,300,400 60
第二種住居地域 住宅地のための地域
準住居地域 自動車関連施設等と住宅が
調和して立地する地域


近隣商業地域 近隣の住宅地の住人ための
店舗、事務所等の利便の増進をはかる地域
80
商業地域 店舗、事務所等の利便の増進をはかる地域 200,300,400,500,600
700,800,900,1000


準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の
利便の増進をはかる地域
200,300,400 60
工業地域 工業の利便の増進をはかる地域
工業専用地域 工業の利便の増進をはかるための専用地域 30,40,
50,60

 

 

 

 

 

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