注文住宅で家を建てる流れ｜土地購入から引渡しまで

まず、住まいにどの位のお金をかけるのかを考えます。
家を建てる時には、土地代と建物代、そして手続き代と家具代など色々とお金が掛かりますが、一番大切なことは、総額いくらまでお金をかけられるのかという点です。

全額を現金を持っている場合は問題ありませんが、住宅ローンを組む場合には借りられる金額を確認することが必要になります。

その範囲内で、大まかに土地代、建物代、その他に振り分けます。

住宅ローンにフラット35の利用を考えておられるのでしたら、色々と制約があるので、事前に調べておく必要があります。

土地の予算を決めたら、土地探しです。
住みたい地域や土地の広さと予算を比較しながら探すことになります。
周囲の環境や本当に住宅を建てられる土地なのかという点も考慮する必要があります。
敷地の状態によっては地盤を改良したり擁壁を作るなど、土地を改善する為の工事が必要な場合もあり、その場合には余計なお金が掛かりるので、住宅を建てられる状態にするまでの金額も考慮する必要があります。

また、建ぺい率や容積率、その他の様々な法的規制が掛かり、希望するよう家が建てることができない場合がありますので、しっかりチェックしてください。
法的規制はこちらで解説していますので、参考にしてください。

良い土地が見つかったら、売買契約をして、土地の所有権移転登記を行い 、金融機関に住宅ローンを申し込みます

満足できる家が建てられるかどうか、この作業が最も重要な鍵を握ります。

住宅展示場や、現場見学会に行ったり、インターネットで調べたりして、良いと思った住宅会社を数社選んで、住宅のプラン作成を依頼します。

一口に住宅会社と言っても様々です。
どんな住宅会社があるのか、分類分けしましたので、下記をご覧ください。

住宅をどこに頼む｜建築の依頼先

一般的に最初の簡単なプラン図と概算見積までは無料の場合が多いので、その時点でその住宅会社と馬が合わない場合には、そこを断って、別の会社を探します。

ご参考までに、大手ハウスメーカーを比較できるページを用意しました。ご覧になってください。

ハウスメーカー比較　評判・坪単価

この段階では、できるだけ多くの情報を集め、住宅の本を見たり、住宅展示場に足を運んだり、現場見学会に積極的に参加して、家族みんなの住まいに対する考え方やイメージを大まかにまとめましょう。

気になる住宅会社、数社にプラン作成を依頼します。そして、それぞれの会社に競合していることをはっきり伝えた方が良いでしょう。
競合他社がいることが分かると、気合の入れ方が違ってきます。

• 敷地の大きさと形、高低差などを測定
• 電気、ガス、上下水道の引き込み状況の確認
• 周辺の写真撮影
• 法務局で登記簿の確認
• 用途地域などの法的規制の確認

プラン作成依頼をした住宅会社はどこも、必ず敷地調査をしにきます。
基本的に、他社の調査結果をそのまま流用するようなことはしません。
プラン作成依頼をした数だけ、敷地調査を何度もされるのでうっとうしいかも知れませんが‥‥。

ＰＳ．
大手ハウスメーカーの場合ですが、敷地調査は全て下請けの調査会社にさせています。調査専門の会社ですから、後に立派な調査報告書をもらえます。
どう見ても、それなりの費用が掛かっていると思うのですが、これが無料のサービスです。あなたが、そのハウスメーカーを断った場合、その費用は誰が負担することになるのでしょうか？
考えると、恐ろしいですね。

敷地調査の結果を踏まえながら、あなたの要望をヒアリングします。
ヒアリングの内容は概ね次のようなものです。

• 同居する家族
• 必要な部屋数
• 各部屋の広さの希望
• ライフスタイルについて‥‥etc.

質問の内容は非常に多義に渡ります。
そこで、私がお客さんにヒアリングする際に使っているヒアリングシートをご紹介します。
２０の質問に答えると、家族の基本的な要望をまとめることができ、プランの大筋が見えてきます。下をクリックしてダウンロードしてください。

ヒアリングシートをダウンロードする（データはＰＤＦファイルです）

ヒアリングをしてから１～２週間ほどで、プラン図と概算見積が提出されます。
通常、どこの住宅会社もここまでは無料でやってくれます。

この時点で、その住宅会社が信用できない、あるいは馬が合わない場合には、そこを断って、別の会社を探します。

しかし、住宅会社の方は、ナンとかあなたに好かれようと、あの手この手と色々な方法で揺さぶりをかけてきます。
「あなたのために、支店長に掛け合って特別値引きの許可をもらってきました」と言って、100万円や200万円の値引きをすることは、日常茶飯事の揺さぶりのテクニックです。

そのような事に惑わされることなく、冷静に判断することが重要です。

断るのは、心苦しく感じられるでしょうが、家族の幸せのためにキッパリ断ってください。
むしろ、住宅の営業マンにしてみたら、脈が無いのであれば、できるだけ早い段階でキッパリ断ってもらった方が、次のお客さんに集中できるようになるので、その方が良いのです。

ところで、提出されたプランや見積はどう判断したらよいのでしょうか？
その事について、詳しく説明については下記をクリックしてください。

住宅の平均坪単価と見積の取り方

信頼できる会社が見つかれば、その会社と「設計申込」の ような名目（各社名称が異なります）で仮契約を することになります。
一般的にはここで10万円ほどの金額を支払うことになります。

ここから先の設計の作業は有料です。

ですから、途中で中止したり、途中で別の会社に依頼する場合には、それまでの作業分に対する支払い義務が生 じます。

しかし、設計の打合せがある程度進んでからも、相手が信用できなくなった場合は、思い切って他の会社を探す事も考えましょう。
多少の金額を払っても、気に入らない住宅に一生住み続けるよりは気に入った住宅に住む方が満足感が違うのでは無いでしょうか。

また、この段階ではつなぎ融資の手配が必要です。
住宅ローンを組む金融機関につなぎ融資の相談してください。

地盤の状態を調査します。

もし、古い既存の建物がある場合には、計測可能な場所で仮の調査を行います。そして、解体工事の後に正式に行います。

地盤調査の詳細はこちら→地盤調査の基礎知識

もし、地盤が軟弱なコトが分かれば、状況に応じた地盤改良が必要になり、費用が 発生します。その費用は20万円から、中には100万円を超えることもあります。

調査結果に基づき地盤改良すると、地盤に対して、10年間の地盤保証が付きます。この保証は、もし不同沈下などが発生した場合に、5000万円を上限として、補修工事を行ってくれるものです。

打合せを重ね、プランが固まったところで、そのプランを元に詳細見積を出してもらいます。
もし、予算をオーバーしているようであればプランを縮小しなければなりません。

もし、住宅ローンをご利用される方は、この時点までには、いくらまで融資してもらえるのか見当をつけておく必要があります。

しかし、詳細見積もりが妥当かどうか、なかなか素人では判断できませんね。

プランも見積もりもＯＫ。しかも、信頼できる住宅会社であれば、ついに請負契約を結ぶことになります。

請負契約書は2通作成され、契約当事者が1冊ずつ保管します。
契約書には各自の負担で収入印紙を貼ります。

ところで、何千万円もの契約をする訳ですから、くれぐれも慎重に決めてください。参考までに、次に契約のチェックポイントを記載したページを用意したので、ご覧になってください。

契約のチェックポイント

住宅ローンの申し込みには、建物の図面と契約書の写しの提出が必要になります。また、次のような費用も発生してきます。

1. 融資取扱手数料
   • 各金融機関で違うが、3万円～5万円ぐらいです
2. 保証料
   • これは、あなたの保証人になってくれる保証会社に支払う金額。融資金額の0.1％～0.5％ぐらい
3. 火災保険料
   • 銀行によって強制的に加入させられます。最低でも借入金額の額を借入期間20年なら20年分、一括で支払わせますので、結構な金額になります。
4. 生命保険料
   • 代表的なものに団体信用生命保険があります
   • 生命保険は残された家族のためにも加入した方が良いでしょう。
   
   
   　

古家がある場合、解体工事をして更地にします。
解体工事には約2週間ほどの時間がかかります。

床面積が80㎡を超える解体工事をする場合、
建設リサイクル法に基づいて、解体工事の7日前までに様々な書類を役所に提出しなくてはなりませんが、それらの手続きは解体業者が施主に代わって行ってくれます。ただし、施主の委任状が必要になります。

建設リサイクル法に違反した場合は、解体業者だけでなく、工事を発注した施主も罰則を受けることもあるので注意が必要です。

もし、解体業者から委任状の提出を求められなかった場合には、確認する必要があります。

家を建てる前 に、更地の状態で地 鎮祭をおこないます。地鎮祭は必ずしも行う必要はありません。
地鎮祭の詳しい内容はこちらを ご覧ください

家の骨組みを組建てていきます。
屋根の棟木が掛かった段階で上棟式をする場合もあります。
上棟式についての詳しい内容はこちらをご覧ください。

ちょうど上棟する現場の様子はこちらの動画をご覧ください。

着工してから上棟までは、約30日から45日ほど掛かります。
一般的にはこの時点で、更に、契約した工事金額の3分の１を支払うことになります。

家を建て始めてから約4ヶ月。
ついに夢のマイホームの完成です。
建物が契約どおりになっているかどうかを確認し、つなぎ融資で工事金額の残金を支払います。

カギを受け取り、新たな生活のスタートです。

ところで、新生活へスムーズに移行できる様にするためには、引渡し3ヶ月前から準備しておかなくてはならない事があります。
詳しくはこちらをご覧ください。

引き渡しの3ヶ月前からやっておく5つの準備

司法書士に依頼しマイホームの登記を済ませ、
家を担保に住宅ローンが実行されます。

その資金で、つなぎ融資を返済し、住宅ローンへ切り替え、
毎月、住宅ローンの返済をしていきます。

つなぎ融資から住宅ローンへはできるだけ早く切り替えた方が有利です。
工事中の段階から、住宅会社と連携して、早めに登記を済ませるように努めましょう。