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家づくりを始めると、「建ぺい率」や「容積率」という言葉に初めて遭遇したという人も多い事でしょう。
普段の生活では、まず使う事のない言葉なので、ご存じなくても当然の事です。
建ぺい率と容積率は敷地に対する建物の規模の規制です。
建ぺい率は平面的な割合を示し、容積率は立体的な割合を示しています。
ここでは建ぺい率と容積率の調べ方や計算方法をわかりやすくご紹介します。
この記事は建築申請memo（新日本法規出版）
を参考に作成しました
【目次】建ぺい率・容積率
- 建ぺい率と容積率とは何か？
- 建ぺい率と容積率の調べ方
- 建ぺい率の計算 ⇒別ページ
- 建ぺい率の計算式
- 建築面積とは何か？
- 算入するモノ、算入しないモノ
- 建ぺい率の緩和
- 複数の用途地域がまたがる場合
- 容積率の計算 ⇒別ページ
- 容積率の計算式
- 地下室は容積率に算入されない
- ガレージは容積率に算入されない
- 道路の幅員12ｍ未満の場合
- 複数の用途地域がまたがる場合
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建ぺい率と容積率とは何か
建ぺい率と容積率とは、敷地に対する建物の規模を規制する割合です。
平たく言えば「この敷地の広さなら、この大きさを超えた建物を建ててはダメ」という決まりがあるという事です。
建ぺい率は平面的な制限
建ぺい率は敷地に対し、建物の規模を平面的に制限するルールです。
建物を真上から見た投影面積の事を「建築面積」と言います。
敷地面積に対して建築面積が占める割合が「建ぺい率」で、各自治体により地域ごとに建ぺい率の上限が決められています。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
※建築面積は建物の水平投影面積のこと
建ぺい率の上限が60%と定められている地域の場合、敷地面積が200㎡だとしたら、建築面積が120㎡までの建物が建築可能です。
建ぺい率の詳細はこちらをご覧ください。
容積率は立体的な制限
建ぺい率が平面なのに対し、容積率は建物の規模を立体的に制限するルールです。
建物の全ての階の床面積の合計を「延床面積」と言います。
図の場合、1階と2階の床面積の合計が延べ床面積になります。
敷地面積に対する延床面積の割合が「容積率」で、各自治体により地域ごとに容積率の上限が決められています。
容積率＝延床面積÷敷地面積
容積率の上限が200%と定められている地域の場合、敷地面積が200㎡だとしたら、延床面積が400㎡までの建物が建築可能です。
容積率の詳細はこちらをご覧ください。
建ぺい率と容積率の制限が無かったら
もし、建ぺい率と容積率の制限がないと、どうなってしまうのでしょうか？
住宅街なのに敷地いっぱいに家を建てたり、高層の建物にしたりなど、近隣の住環境の事はお構い無しの建物が乱立してしまうでしょう。
建ぺい率と容積率の制限がないと
建ぺい率と容積率の制限が有れば
ですから、用途地域が住宅系のエリアでは建ぺい率と容積率の上限が厳しく設定されています。
逆に商業系の用途地域では沢山の店舗や事務所が集まるので、敷地をできるだけ有効活用して、敷地いっぱいに高層ビルを建てるようにした方が良いです。
したがって、商業地域のエリアでは建ぺい率と容積率の上限は緩く設定されています。
用途地域別の建ぺい率と容積率
用途地域に対し建ぺい率と容積率の上限は、次の表のように設定されています。
| 用途地域 | 容積率 （％） |
建ぺい率 （％） |
|
| 住 居 系 |
第一種 低層住居専用地域 |
50,60,80, 100,150,200 |
30,40, 50,60 |
| 第二種 低層住居専用地域 |
|||
| 第一種 中高層住居専用地域 |
100,150,200, |
||
| 第二種 中高層住居専用地域 |
|||
| 第一種住居地域 | 50,60,80 | ||
| 第二種住居地域 | |||
| 準住居地域 | |||
| 田園居地域 | 50,60,80, 100,150,200 |
30,40, 50,60 |
|
| 商 業 系 |
近隣商業地域 | 100,150,200, 300,400,500 |
60,80 |
| 商業地域 | 200,300,400, 500,600, 700, 800,900,1000, 1200,1300 |
80 | |
| 工 業 系 |
準工業地域 | 100,150,200, 300,400,500 |
50,60,80 |
| 工業地域 | 100,150,200, 300,400 |
50,80 | |
| 工業専用地域 | 30,40, 50,60,70 |
上記の表の数値を元に、特定行政庁（各自治体で建築確認や違反建築物に対する措置などの業務を行う機関）が各エリアの建ぺい率と容積率の上限を指定しています。
建ぺい率と容積率の調べ方
建ぺい率と容積率を調べる方法は、概ね次の2通りです。
ネットで調べる方法と、役所に尋ねる方法です。
調べ方１ ネットで調べる
自治体のホームページで調べる
各自治体のホームページで都市計画図を閲覧できるようになっています。
「自治体名」＋「都市計画図」あるいは「用途地域」で検索すれば、検索結果の１番目か２番目に表示されるでしょう。
どんな形で閲覧できるのか実例でご紹介します。
都市計画図の例１
画像は東京都杉並区の事例です。
同じ様なシステムを採用しているところは他にも沢山あります。
地図上で調べたい場所をピンポイントでクリックすると、そこにマークが付きます。
（この例の場合は旗印になっています）
すると、その場所の建ぺい率や容積率と、その他の情報が一覧表で表示され、そのまま印刷できるようになっています。
都市計画図の例２
昔ながらの紙に印刷していた都市計画図をそのままの状態で閲覧するようになっている場合もあります。
用途地域ごとに色分けされていて、建ぺい率や容積率がマークで記載されています。
マークの意味は各自治体によって違いますが、凡例が付いているので、それを見ると直ぐに分かります。
この例の場合は、丸の中の下の数字が建ぺい率、上の数字が容積率を表していて、それぞれ建ぺい率60％、容積率300％が上限となっています。
自治体によっては 6/10 と 300/10 という具合に記載しているところもあります。
用途地域マップのサイトで調べる
都道府県の用途地域マップの例
次のサイトで、日本中どこでも簡単に「建ぺい率・容積率」の上限を調べられます。
地図上に用途地域ごとに色分けされていています。
対象となる敷地をクリックすると、その場所の「用途地域」と「建ぺい率・容積率」が表示されます。
建ぺい率と容積率を調べるだけでしたら、便利だと思います。
役所に問合せる
ネット上の都市計画図で調べて、間違いなく明らかになれば良いのですが、用途地域の境界ギリギリにある敷地の場合、どっちなのかハッキリ分からない事も多々あります。
その様な場合は直接役所に問合せるのが良いでしょう。問合せは窓口ではなくても電話でも構いません。
住宅会社でしたら、プランを作成する前には必ず役所に確認してから作業に掛かります。
具体的な問合せ先は、各市町村の「都市計画課」という部署が一般的です。（自治体によって違う場合、例えば「建築指導課」や「街づくり課」などとなっている場合もあります）
該当する敷地の住所を伝えれば、建ぺい率や容積率はもちろん、その他必要な情報も教えてくれます。
建ぺい率と容積率の
具体的な計算方法はこちらをご覧ください。
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