抵当権の順位

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抵当権は、一つの目的物に何重にも設定できます。その場合、早く登記した者から優先順位が付けられます。

★抵当権の順位の決め方

抵当権の順位

抵当権は、1つの目的物(不動産)に対して、
イクラでも設定することができます。

図のように、
Aが Bから3000万円を借りて、
自分の家に抵当権を設定して登記したとします。

その後、Cからも3000万円を借りて、
自分の家に抵当権を設定して登記したとします。

この場合、先に登記したBの方が優先され
(順位が上になる)、
Bが一番抵当権者、
Cが二番抵当権者となります。

さらに、AはDからも3000万円を借りたけれども
登記しなかったとすると、
DはBCよりも優先順位が低くなります。

 

 

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★弁済額の決め方

先の例の状態で抵当権が実行されて競売にかけられたとします。
そしてEが5000万円で買ったとすると、この5000万円が、どのように分配されるのでしょうか?

抵当権が実行された場合の弁済額の決め方

 

まず、一番抵当権者のBが最優先で弁済され、 債権額の3000万円を受け取れます。

そして、二番抵当権者のCが、残りの2000万円を受け取れます。

Dは1円も受け取る事ができません。

 

弁済を受ける際の利息は?

上の例では、Bが元本の3000万円を全額弁済される訳ですが、
実際は利息も付いているので、利息分も弁済を受けることができます。

ただし、利息については、最後の2年間に限って優先的に弁済されることになります。

  

 

 

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★抵当権順位の変更

先の例のように、抵当権の順位が低いと、抵当権が実行されたときに
全額が弁済されない可能性が出てきます。

ですから、Cとしては何とか一番抵当権者になりたい訳です。

そこで、CはBとの話し合いで(実際にはそれなりのお金を払って)、
抵当権の順位を変更することができます。

その際、BとC以外にも利害関係者がいれば、その利害関係者の承諾も必要です。
例えば、下図のような場合です。

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実は「Bが抵当権を担保に、Fからお金を借りている」というような場合は
Fの承認が無ければ抵当権の順位を変更できません。

ちなみに、Aは利害関係者ではないので、Aの承諾は不要です。

 

★自動的に抵当権の順位が上がるケース

債務者のAが、まじめにコツコツとBへの3000万円の債務を完済した場合、
Bの一番抵当権は自動的に消滅します。

そして、二番抵当権者だったCが一番抵当権へと繰り上がります。

  

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